# Paiva Nunes - Direito Imobiliário

> Escritório especializado em Direito Imobiliário e Patrimonial em Porto Alegre e Região Metropolitana.


## Posts

- [Todo Testamento É Válido? Entenda Quando Ele Pode Ser Contestado](https://www.paivanunes.com.br/todo-testamento-e-valido-entenda-quando-ele-pode-ser-contestado/): Introdução Uma pessoa falece e, durante o inventário, a família descobre que ela deixou um testamento. O documento estabelece uma divisão diferente daquela que os herdeiros imaginavam. Um dos filhos recebe uma parcela maior do patrimônio. Um imóvel é destinado a um terceiro. Ou determinados familiares simplesmente não são contemplados. Surge então uma pergunta: o testamento precisa ser cumprido exatamente como foi escrito ou os herdeiros podem contestá-lo? A resposta depende de diversos fatores. Embora o testamento seja um instrumento legítimo de planejamento sucessório, sua validade está condicionada ao cumprimento de requisitos legais. É necessário verificar se o testador possuía discernimento, […]
- [Multipropriedade em Alta no Brasil: Saiba o Que Pode e o Que Não Pode Antes de Investir Nesse Mercado](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade-em-alta-no-brasil-saiba-o-que-pode-e-o-que-nao-pode-antes-de-investir-nesse-mercado/): Introdução O mercado de multipropriedade imobiliária ultrapassou a marca de R$ 100 bilhões em potencial de vendas no Brasil. O modelo, que permite adquirir uma fração de tempo de um imóvel em vez de comprar a propriedade inteira, vem ganhando espaço principalmente em resorts, empreendimentos turísticos e destinos de férias. Mas o crescimento do setor também traz dúvidas importantes. Quem compra uma fração de multipropriedade pode alugá-la? Pode vender para outra pessoa? É obrigado a colocar sua semana em um pool de locação? Precisa pagar condomínio mesmo quando não utiliza o imóvel? E o que acontece quando o empreendimento promete rentabilidade, […]
- [Bancos que Só Financiam Não Respondem por Atraso na Entrega do Imóvel, Decide STJ](https://www.paivanunes.com.br/bancos-que-so-financiam-nao-respondem-por-atraso-na-entrega-do-imovel-decide-stj/): Introdução Você compra um apartamento na planta, assina o contrato de financiamento e começa a pagar as parcelas. O banco libera os recursos para a construção e acompanha a evolução das obras. Entretanto, a data prometida para a entrega chega e o imóvel não fica pronto. Diante do atraso, surge uma dúvida: o comprador pode responsabilizar o banco juntamente com a construtora? Em decisão divulgada em setembro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu uma importante distinção para o mercado imobiliário. O banco que atua exclusivamente como financiador de uma incorporação não responde pelos atrasos na entrega […]
- [Férias Parceladas que Viram Dívida: as Armadilhas por Trás dos Contratos de Multipropriedade](https://www.paivanunes.com.br/ferias-parceladas-que-viram-divida-as-armadilhas-por-tras-dos-contratos-de-multipropriedade/): Introdução A abordagem costuma ser atraente. Durante uma viagem, o casal é convidado para conhecer um empreendimento. Participa de uma apresentação. Recebe café, brindes ou condições promocionais. Depois vem a proposta: em vez de gastar dinheiro com hotel todos os anos, por que não comprar uma fração de um imóvel e garantir suas férias futuras? A parcela cabe no orçamento. O empreendimento parece sofisticado. A possibilidade de viajar todos os anos é apresentada como um investimento em qualidade de vida. E o contrato é assinado. O problema pode aparecer meses ou anos depois. Além das parcelas da aquisição, surgem: taxas de […]
- [Incorporadora e SPE São Condenadas a Pagar Mais de R$ 50 Mil por Atraso na Entrega e Cobranças Antes da Posse](https://www.paivanunes.com.br/incorporadora-e-spe-sao-condenadas-a-pagar-mais-de-r-50-mil-por-atraso-na-entrega-e-cobrancas-antes-da-posse/): Introdução Você compra um imóvel, cumpre os pagamentos previstos no contrato e aguarda a data prometida para receber as chaves. O prazo termina. Passa também o período de tolerância. Mas o imóvel continua sem ser entregue. Enquanto isso, começam a surgir cobranças de impostos e taxas relacionadas a um bem que o comprador ainda nem pode utilizar. Foi justamente esse cenário que levou uma incorporadora e uma Sociedade de Propósito Específico — SPE — a serem condenadas solidariamente a pagar mais de R$ 50 mil a um consumidor em Aparecida de Goiânia. O comprador adquiriu o imóvel em 2021. A entrega […]
- [Airbnb: Afetação de Repetitivo sobre Locação de Curta Temporada em Condomínios Suspende Processos em Todo o País](https://www.paivanunes.com.br/airbnb-afetacao-de-repetitivo-sobre-locacao-de-curta-temporada-em-condominios-suspende-processos-em-todo-o-pais/): Introdução Um proprietário possui um apartamento em condomínio residencial e decide anunciá-lo em plataformas como Airbnb para estadias de poucos dias. A convenção do condomínio não menciona expressamente “Airbnb”, “locação por temporada” ou “hospedagem”. Ela diz apenas que as unidades possuem destinação residencial. Isso basta para impedir a exploração do imóvel por curta temporada? Ou o condomínio só pode proibir esse tipo de utilização se existir uma cláusula expressa na convenção? Essa discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça e agora terá uma resposta destinada a orientar casos semelhantes em todo o país. A Segunda Seção do STJ afetou os Recursos […]
- [Distrato Imobiliário: a Construtora Pode Devolver o Dinheiro de Forma Parcelada?](https://www.paivanunes.com.br/distrato-imobiliario-a-construtora-pode-devolver-o-dinheiro-de-forma-parcelada/): Introdução Você desistiu da compra de um imóvel, assinou o distrato e esperava receber de volta o dinheiro que havia pago. Então vem a surpresa: a construtora informa que não fará a devolução imediatamente. Em alguns casos, propõe pagar meses depois. Em outros, divide a restituição em várias parcelas. Mas isso é permitido? A resposta é: depende do contrato e do tipo de empreendimento. Desde a entrada em vigor da chamada Lei do Distrato — Lei nº 13.786/2018 —, existem regras específicas para a devolução dos valores pagos em contratos envolvendo incorporações imobiliárias e loteamentos. Em determinadas situações, a legislação realmente […]
- [Imóvel Herdado por Vários Herdeiros: Quem Mora Sozinho Pode Ter que Pagar Aluguel?](https://www.paivanunes.com.br/imovel-herdado-por-varios-herdeiros-quem-mora-sozinho-pode-ter-que-pagar-aluguel/): Introdução Uma pessoa falece e deixa uma casa para três filhos. O inventário ainda não terminou. Mas apenas um dos herdeiros permanece morando no imóvel, utiliza toda a residência e não paga nada aos irmãos. Ele pode continuar usando o patrimônio gratuitamente simplesmente porque também é herdeiro? Em determinadas situações, não. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o herdeiro que utiliza com exclusividade um imóvel pertencente à herança pode ser obrigado a indenizar os demais pelo uso exclusivo do bem. Na prática, essa indenização normalmente é calculada tomando como referência o valor de mercado de um aluguel, proporcionalmente […]
- [Comissão de Corretagem: Quando o Comprador Pode Pedir a Devolução do Valor?](https://www.paivanunes.com.br/comissao-de-corretagem-quando-o-comprador-pode-pedir-a-devolucao-do-valor/): Introdução Você compra um imóvel na planta, paga a entrada e, no momento da assinatura, descobre que parte daquele dinheiro foi destinada à chamada comissão de corretagem. Depois, o negócio é desfeito. Surge então uma dúvida bastante comum: esse valor pode ser devolvido? A resposta depende do motivo pelo qual a compra terminou e, principalmente, de como a corretagem foi apresentada ao comprador no momento da contratação. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou importantes regras sobre o assunto. Em uma situação, a cobrança é perfeitamente válida. Em outra, pode existir direito à restituição. E quando o contrato é desfeito por […]
- [Rescisão de Contratos de Multipropriedade: O que Pode Mudar com o Tema 1.420 do STJ](https://www.paivanunes.com.br/rescisao-de-contratos-de-multipropriedade-o-que-pode-mudar-com-o-tema-1-420-do-stj/): Introdução Comprar uma fração de um imóvel para utilizá-lo durante determinados períodos do ano tornou-se um modelo cada vez mais presente no mercado imobiliário brasileiro. É a chamada multipropriedade imobiliária, estrutura em que diferentes proprietários compartilham o mesmo imóvel, cada um com direito de utilização em períodos determinados. Mas o que acontece quando o comprador deixa de conseguir pagar ou decide sair do negócio? Ele pode simplesmente pedir a rescisão do contrato? Tem direito à devolução imediata das parcelas? A incorporadora pode aplicar as regras da alienação fiduciária? E se essa garantia estiver prevista no contrato, mas nunca tiver sido registrada […]
- [STJ Mantém Condenação de Condomínio por Furto Dentro de Apartamento: Quando o Condomínio Pode Ser Responsabilizado?](https://www.paivanunes.com.br/stj-mantem-condenacao-de-condominio-por-furto-dentro-de-apartamento-quando-o-condominio-pode-ser-responsabilizado/): Introdução Se um apartamento é furtado, o condomínio deve indenizar o morador? A resposta não é automática. Em regra, o simples fato de um crime acontecer dentro de um condomínio não significa que o empreendimento será responsável pelos prejuízos. Mas uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça mostra que essa situação pode mudar quando existe falha concreta na segurança ou no controle de acesso do edifício. A Terceira Turma do STJ manteve, por unanimidade, a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro por danos decorrentes de um furto ocorrido dentro de um apartamento. Mesmo sem existir cláusula na convenção […]
- [STJ Substitui Demolição de Edifício Construído em APP por Indenização: Entenda a Decisão](https://www.paivanunes.com.br/stj-substitui-demolicao-de-edificio-construido-em-app-por-indenizacao-entenda-a-decisao/): Introdução Um edifício residencial inteiro é construído em Área de Preservação Permanente. Os apartamentos são vendidos. As famílias compram regularmente suas unidades. Anos depois, surge uma ordem para demolir todo o empreendimento por causa do dano ambiental. O prédio deve necessariamente ser colocado abaixo? Em um julgamento recente e bastante particular, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que não. A Segunda Turma do STJ decidiu substituir a obrigação de demolir integralmente um edifício residencial construído em Área de Preservação Permanente por uma indenização ambiental adicional. O caso foi analisado no AgInt no AREsp 2.110.631/SC, envolvendo um empreendimento localizado no município de […]
- [Desisti da Compra do Lote: Quanto a Loteadora Pode Ficar com o que Eu Já Paguei?](https://www.paivanunes.com.br/desisti-da-compra-do-lote-quanto-a-loteadora-pode-ficar-com-o-que-eu-ja-paguei/): Introdução Você compra um lote parcelado, paga entrada e diversas prestações, mas, depois de algum tempo, percebe que não conseguirá ou simplesmente não deseja continuar com o negócio. É possível desistir? Quanto do dinheiro pago deve ser devolvido? A loteadora pode ficar com 10%, 20%, 25% ou até mais? E, além da multa, pode cobrar uma espécie de aluguel pelo período em que o terreno permaneceu disponível ao comprador? Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça ajuda a responder essas perguntas. No AREsp 2.765.292/GO, a Quarta Turma do STJ analisou uma ação envolvendo compradores que desistiram da aquisição de um […]
- [Acesso a Sistema com Dados Contábeis Não Afasta Dever de Prestar Contas de Imóveis em Condomínio, Decide STJ](https://www.paivanunes.com.br/acesso-a-sistema-com-dados-contabeis-nao-afasta-dever-de-prestar-contas-de-imoveis-em-condominio-decide-stj/): Introdução Imagine que dois irmãos sejam proprietários, em conjunto, de diversos imóveis. Um deles fica responsável pela administração do patrimônio: celebra contratos, acompanha receitas, recebe valores e gerencia economicamente os bens. O outro possui acesso a um sistema eletrônico no qual consegue consultar algumas informações financeiras. Isso seria suficiente para afastar o dever do administrador de prestar contas formalmente? Para o Superior Tribunal de Justiça, não. Em recente decisão, a Terceira Turma do STJ reconheceu que o simples acesso do coproprietário a um sistema eletrônico contendo dados contábeis não substitui a obrigação formal de prestação de contas daquele que administra bens […]
- [Testamento dispensa inventário? A resposta é não e o custo de acreditar no contrário aumenta em 2027](https://www.paivanunes.com.br/testamento-dispensa-inventario-a-resposta-e-nao-e-o-custo-de-acreditar-no-contrario-aumenta-em-2027/): Poucas ideias erradas circulam com tanta naturalidade no planejamento patrimonial brasileiro quanto esta: a de que deixar um testamento pronto poupa a família do inventário. É comum encontrar empresários e investidores que pagaram por uma escritura de testamento imaginando que, no dia seguinte ao falecimento, os herdeiros levariam o documento ao banco e ao registro de imóveis e a transferência aconteceria. Não é assim que funciona. Testamento e inventário não são alternativas entre si. São etapas diferentes de um mesmo caminho, e o testamento, sozinho, não transfere um único bem. O que o testamento efetivamente faz O testamento é um ato […]
- [Testamento Pode Excluir Filhos da Herança? Justiça Anula Ato e Garante Metade do Patrimônio](https://www.paivanunes.com.br/testamento-pode-excluir-filhos-da-heranca-justica-anula-ato-e-garante-metade-do-patrimonio/): Um caso recente e emblemático expôs uma das maiores feridas do planejamento patrimonial no Brasil: uma idosa milionária tentou deixar sua fortuna de R$ 12 milhões integralmente para uma ONG de proteção animal, excluindo seus próprios filhos do testamento. O desfecho? A Justiça interveio, anulou parcialmente o documento e garantiu que 50% do patrimônio fosse entregue aos filhos rejeitados. Para o empresário ou investidor que acredita ter o controle absoluto sobre o destino da sua própria riqueza, o choque de realidade é brutal. No ordenamento jurídico brasileiro, o testamento não é um “cheque em branco”. A lei dita de forma implacável […]
- [Distrato de Multipropriedade e a Armadilha dos 50%: Como o "Regime de Afetação" é Usado Para Confiscar o Seu Dinheiro](https://www.paivanunes.com.br/distrato-de-multipropriedade-e-a-armadilha-dos-50-como-o-regime-de-afetacao-e-usado-para-confiscar-o-seu-dinheiro/): O mercado de multipropriedades (cotas de resorts) aperfeiçoou a sua engenharia contratual não apenas para vender sob forte pressão emocional, mas, principalmente, para blindar o caixa da construtora quando o cliente decide cancelar o negócio. Se você solicitou o distrato da sua cota de férias e recebeu uma planilha informando que a incorporadora reterá 50% de tudo o que você já pagou, saiba que você acabou de colidir de frente com a arma mais letal da Lei do Distrato: o Patrimônio de Afetação. A imensa maioria dos advogados não especializados e dos consumidores entra em choque ao ver metade do seu […]
- [Prazo de Usucapião Incompleto? TJSP Valida a Contagem de Tempo Durante o Processo e Antecipa a Regularização do Seu Imóvel](https://www.paivanunes.com.br/prazo-de-usucapiao-incompleto-tjsp-valida-a-contagem-de-tempo-durante-o-processo-e-antecipa-a-regularizacao-do-seu-imovel/): No complexo xadrez do Direito Imobiliário, o tempo é o ativo mais valioso — e também o mais perigoso. Quando o assunto é a regularização de imóveis através da Usucapião, o maior erro estratégico cometido por investidores, empresas e posseiros é a “espera passiva”. Acreditando em um mito jurídico ultrapassado, muitos ocupantes que possuem 8, 12 ou 14 anos de posse decidem não acionar a Justiça por medo de terem o pedido negado, já que a lei exige prazos exatos (como 10 ou 15 anos, dependendo da modalidade). Eles escolhem aguardar o relógio bater a data exata para só então procurar […]
- [Comprou um Imóvel e Não Registrou? O Preço da Negligência é Perder o Bem em Leilão Judicial](https://www.paivanunes.com.br/comprou-um-imovel-e-nao-registrou-o-preco-da-negligencia-e-perder-o-bem-em-leilao-judicial/): No Brasil, existe uma cultura perigosíssima e profundamente enraizada de adquirir imóveis através do famoso “contrato de gaveta”. Milhares de investidores e famílias assinam uma promessa de compra e venda, reconhecem firma no cartório, pagam o preço combinado, pegam as chaves e acreditam piamente que são os donos absolutos do patrimônio. O passo mais importante da transação — o registro da escritura na matrícula do imóvel — é frequentemente adiado para “economizar” com os custos do ITBI e das taxas cartorárias. Essa “economia”, contudo, costuma ser o gatilho para a maior tragédia financeira do mercado imobiliário. O Tribunal de Justiça de […]
- [Cessão de Direitos Hereditários: TJSP Anula Contratos Particulares e Alerta Para o Risco do "Contrato de Gaveta" na Herança](https://www.paivanunes.com.br/cessao-de-direitos-hereditarios-tjsp-anula-contratos-particulares-e-alerta-para-o-risco-do-contrato-de-gaveta-na-heranca/): A tramitação de um inventário no Brasil exige paciência, organização e, sobretudo, liquidez financeira. Diante da demora do Judiciário ou da falta de recursos para arcar com o ITCMD e as custas processuais, é extremamente comum que um dos herdeiros decida “vender” a sua parte na herança para um terceiro investidor ou para outro irmão. Na ânsia de fechar o negócio rapidamente e economizar com taxas de cartório, as partes cometem o erro mais fatal do Direito Sucessório: assinam um simples contrato particular (o famoso “contrato de gaveta”) transferindo os direitos hereditários. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem […]
- [Obras em Condomínio Sem Quórum de 2/3: STJ Quebra o Rigor da Lei e Impede Demolição de Melhorias](https://www.paivanunes.com.br/obras-em-condominio-sem-quorum-de-2-3-stj-quebra-o-rigor-da-lei-e-impede-demolicao-de-melhorias/): No ambiente hiper-regulamentado dos condomínios edilícios, a regra matemática costuma ditar o ritmo da convivência e do patrimônio. O Código Civil brasileiro é categórico: para realizar obras que alterem as áreas comuns ou a fachada do prédio, o condômino ou o síndico precisa da aprovação de um quórum qualificado, geralmente fixado em 2/3 dos proprietários (Art. 1.341 e 1.342 do CC). A ausência dessa aprovação em assembleia costuma ser o gatilho para processos judiciais impiedosos, onde condomínios exigem a demolição imediata da obra e a reversão ao estado original, independentemente do custo. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba […]
- [Sem Chaves, Mas Com Dívida: STJ Mantém Proprietário Registrado Como Alvo de Cobrança Condominial](https://www.paivanunes.com.br/sem-chaves-mas-com-divida-stj-mantem-proprietario-registrado-como-alvo-de-cobranca-condominial/): No mercado imobiliário, existe uma regra de ouro repetida à exaustão por compradores e investidores: “Eu só começo a pagar o condomínio depois que recebo as chaves”. Essa premissa, baseada na lógica da posse do imóvel, criou uma falsa sensação de segurança para milhares de proprietários que assinam escrituras, registram o imóvel no cartório, mas enfrentam atrasos na entrega da obra ou deixam o bem ocupado por terceiros. Uma decisão contundente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de implodir essa zona de conforto. A Corte firmou o entendimento de que o proprietário que consta no registro do imóvel (matrícula) pode, […]
- [Demolição de Andares Irregulares: A Justiça Põe Fim à "Lei de Gérson" na Construção Civil e Anula Licenças](https://www.paivanunes.com.br/demolicao-de-andares-irregulares-a-justica-poe-fim-a-lei-de-gerson-na-construcao-civil-e-anula-licencas/): Para uma construtora, poucos cenários são tão catastróficos quanto o som das marretas destruindo o próprio empreendimento. O mercado imobiliário brasileiro, historicamente acostumado a flexibilizar regras urbanísticas sob a crença de que “depois de pronto, paga-se uma multa e tudo se resolve”, acaba de receber um choque de realidade dos tribunais. A recente determinação judicial para que uma construtora demula dois andares de um prédio de luxo, após a Justiça anular as licenças que permitiam a construção além do limite estabelecido para a região, acende um alerta vermelho para o setor. O Judiciário está deixando de aplicar meras sanções financeiras e […]
- [Cobrança de Corretagem no Cancelamento de Multipropriedade: A Retenção Ilegal Que Confisca o Seu Patrimônio](https://www.paivanunes.com.br/cobranca-de-corretagem-no-cancelamento-de-multipropriedade-a-retencao-ilegal-que-confisca-o-seu-patrimonio/): O roteiro é clássico e se repete diariamente em destinos turísticos de todo o Brasil. Você está de férias com a família, é abordado de forma insistente por promotores de vendas e acaba sendo levado para um salão regado a brindes, bebidas e uma pressão psicológica avassaladora. Horas depois, sai de lá com um contrato assinado de uma cota de multipropriedade (fração de resort) e milhares de reais pagos como “sinal”. Quando a euforia das férias passa e a matemática financeira não fecha, o comprador decide cancelar o negócio (fazer o distrato). É nesse exato momento que o resort aciona a […]
- [Projeto do Novo Código Civil Exclui Cônjuge da Herança Obrigatória: O Fim do Engessamento e a Nova Era do Planejamento Patrimonial](https://www.paivanunes.com.br/projeto-do-novo-codigo-civil-exclui-conjuge-da-heranca-obrigatoria-o-fim-do-engessamento-e-a-nova-era-do-planejamento-patrimonial/): O Direito Sucessório brasileiro é, historicamente, um dos mais paternalistas e engessados do mundo. Atualmente, a lei dita com mão de ferro para quem você deve deixar o seu patrimônio após a morte. No centro dessa rigidez está a figura do “herdeiro necessário” — um status que garante a determinados parentes o direito intocável a 50% de tudo o que você construiu (a chamada legítima). Hoje, o cônjuge ou companheiro faz parte desse seleto grupo intocável. No entanto, um terremoto jurídico está em pleno andamento no Senado Federal. O anteprojeto de reforma do Código Civil (atualmente em intensa discussão no Congresso) […]
- [É Possível Perder o Imóvel Mesmo Tendo Escritura e Matrícula Limpa? O STJ Acaba de Confirmar Que Sim](https://www.paivanunes.com.br/e-possivel-perder-o-imovel-mesmo-tendo-escritura-e-matricula-limpa-o-stj-acaba-de-confirmar-que-sim/): No mercado imobiliário brasileiro, existe um mantra repetido à exaustão por corretores e compradores: “Se a matrícula no cartório está limpa e o CPF do vendedor não tem restrições, o negócio é 100% seguro”. A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de implodir essa falsa sensação de segurança. Em uma decisão unânime e avassaladora (REsp 2.173.311), a Corte confirmou o pior pesadelo de qualquer investidor: você pode comprar um imóvel, lavrar a escritura, pagar todos os impostos, morar no local por anos e, subitamente, perder o bem para a Receita Federal por uma dívida que você nem sabia […]
- [Recibo de Compra e Venda Serve Como "Justo Título" Para Usucapião: STJ Destrava a Regularização de Imóveis](https://www.paivanunes.com.br/recibo-de-compra-e-venda-serve-como-justo-titulo-para-usucapiao-stj-destrava-a-regularizacao-de-imoveis/): A realidade do mercado imobiliário brasileiro foi forjada na informalidade. Milhões de investidores e famílias adquirem terrenos, casas e propriedades rurais baseados na confiança, entregando o capital suado em troca de um simples “recibo de quitação” ou de um contrato de gaveta rudimentar. O grande pesadelo desses compradores surge no momento de vender o bem, pedir um financiamento ou fazer um inventário: sem a Escritura Pública registrada no cartório, eles descobrem que, para a lei, não são os donos oficiais do imóvel. Acreditam, erroneamente, que estão condenados a esperar décadas para conseguir regularizar a propriedade através da via judicial mais longa […]
- [Venda Direta de Imóvel Judicial: STJ Derruba Formalismo do CPC e Blinda Negócios Contra Anulações](https://www.paivanunes.com.br/venda-direta-de-imovel-judicial-stj-derruba-formalismo-do-cpc-e-blinda-negocios-contra-anulacoes/): Quando um imóvel é penhorado na Justiça para o pagamento de uma dívida, o caminho tradicional e mais temido é o leilão judicial (hasta pública). No entanto, o Código de Processo Civil (CPC) oferece uma alternativa muito mais ágil, rentável e moderna: a alienação por iniciativa particular (venda direta). Nessa modalidade, o credor (ou um corretor de imóveis credenciado pelo juízo) busca ativamente um comprador no mercado, negociando o imóvel por um valor muito mais próximo ao real e evitando o deságio brutal dos leilões. O grande problema é que, após a venda ser concretizada, muitos devedores tentam anular o negócio […]
- [Airbnb em Condomínios: O Que Está em Jogo no Tema 1.443 do STJ e o Futuro da Locação por Temporada](https://www.paivanunes.com.br/airbnb-em-condominios-o-que-esta-em-jogo-no-tema-1-443-do-stj-e-o-futuro-da-locacao-por-temporada/): Os condomínios residenciais brasileiros transformaram-se em verdadeiros campos de batalha. De um lado, estão os investidores imobiliários que compram apartamentos focados em altíssima rentabilidade através de locações de curta duração por aplicativos (Airbnb, Booking, etc.). Do outro lado, estão os moradores tradicionais e síndicos, que alegam perda de segurança, alta rotatividade de estranhos e descaracterização do ambiente familiar. Após anos de decisões conflitantes, multas arbitrárias e assembleias caóticas, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu colocar um ponto final definitivo nessa guerra. Através do Tema Repetitivo, a Corte Superior vai pacificar a tese que definirá, de uma vez por todas, os […]
- [Imóveis Travados no Inventário? STJ Valida Partilha Desigual e Destrava Venda de Heranças](https://www.paivanunes.com.br/imoveis-travados-no-inventario-stj-valida-partilha-desigual-e-destrava-venda-de-herancas/): Um dos maiores entraves na liquidação de heranças no Brasil é a criação do famigerado “condomínio forçado”. Quando uma família herda um imóvel, a prática comum dos tribunais era exigir uma divisão matematicamente exata entre todos os sucessores [cite: 1.1.1]. O resultado direto disso era a formação de uma propriedade compartilhada (um apartamento com vários donos), onde qualquer decisão importante — como vender, reformar ou financiar o bem — ficava paralisada pela dependência da concordância de todos os proprietários [cite: 1.1.4]. Até muito recentemente, quando os herdeiros decidiam resolver esse impasse de forma amigável, propondo uma divisão desigual (deixando o imóvel […]
- [Penhora de Imóvel Financiado por Dívida de Condomínio: O TJSP Quebra o "Escudo" Bancário](https://www.paivanunes.com.br/penhora-de-imovel-financiado-por-divida-de-condominio-o-tjsp-quebra-o-escudo-bancario/): Por muitos anos, imperou no mercado imobiliário brasileiro uma lenda urbana perigosa: a de que um imóvel financiado com o banco (sob o regime de Alienação Fiduciária) jamais poderia ser leiloado para pagar dívidas de condomínio. O raciocínio dos devedores era simples: “Se eu não terminar de pagar o financiamento, a casa é do banco, não minha. Logo, o condomínio não pode tomar um bem que pertence à Caixa Econômica ou ao Itaú”. Até muito recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) concordava parcialmente com isso, permitindo que o condomínio penhorasse apenas os “direitos aquisitivos” do devedor (ou seja, apenas as […]
- [Comprou um imóvel em leilão? Taxas antigas do loteamento podem não ser de sua responsabilidade.](https://www.paivanunes.com.br/comprou-um-imovel-em-leilao-taxas-antigas-do-loteamento-podem-nao-ser-de-sua-responsabilidade/): Adquirir imóveis em leilões judiciais ou extrajudiciais é, sem dúvida, uma das estratégias mais rentáveis para investidores e famílias que buscam construir patrimônio abaixo do valor de mercado. No entanto, o momento da arrematação costuma vir acompanhado de uma “herança” indesejada: as dívidas deixadas pelo antigo proprietário. Um dos maiores focos de litígio e desinformação nesse mercado envolve as chamadas taxas de loteamento ou de associação de moradores. É muito comum que a associação do loteamento fechado aborde o novo comprador (o arrematante) exigindo o pagamento de dezenas de milhares de reais em taxas atrasadas, ameaçando, inclusive, proibir a entrada de […]
- [Dificuldade Para Pagar o Financiamento da Sua Casa? Conheça os Passos do Banco e Como Evitar a Perda do Imóvel](https://www.paivanunes.com.br/dificuldade-para-pagar-o-financiamento-da-sua-casa-conheca-os-passos-do-banco-e-como-evitar-a-perda-do-imovel/): O financiamento imobiliário é, na maioria das vezes, o compromisso financeiro mais longo e importante na vida de uma família. No entanto, crises econômicas, desemprego ou imprevistos de saúde podem transformar o sonho da casa própria em um pesadelo de boletos atrasados. Quando o desespero bate, o erro mais comum do mutuário é o silêncio: parar de pagar, evitar as ligações do banco e torcer para que a instituição demore a agir. No atual sistema jurídico brasileiro, essa é uma tática suicida. A imensa maioria dos contratos de financiamento hoje é regida pela Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97). Isso significa que […]
- [Reajuste Abusivo no Aluguel Comercial: Como o Inquilino Pode Travar a Cobrança e Proteger o Seu Ponto](https://www.paivanunes.com.br/reajuste-abusivo-no-aluguel-comercial-como-o-inquilino-pode-travar-a-cobranca-e-proteger-o-seu-ponto/): Construir um negócio sólido exige anos de suor, investimento em infraestrutura e estratégias pesadas de captação de clientes. Com o tempo, o endereço da sua empresa ganha um valor inestimável: o famoso “ponto comercial” ou “fundo de comércio”. O problema surge quando o proprietário do imóvel percebe o sucesso do seu negócio e decide se apropriar desse esforço, impondo um reajuste de aluguel exorbitante, muitas vezes sob a ameaça de despejo e não renovação do contrato. Muitos empresários, com medo de perder a clientela e o investimento feito no local, acabam cedendo a esses aumentos que destroem a margem de lucro […]
- [A Construtora Faliu e Não Entregou o Meu Imóvel: Como Proteger o Seu Dinheiro e Assumir a Obra](https://www.paivanunes.com.br/a-construtora-faliu-e-nao-entregou-o-meu-imovel-como-proteger-o-seu-dinheiro-e-assumir-a-obra/): Poucos cenários geram tanto pânico no mercado imobiliário quanto o som do silêncio em um canteiro de obras. Você investiu as economias de uma vida, pagou as parcelas religiosamente e, de repente, os operários somem, os portões são trancados e a notícia se espalha: a construtora faliu ou entrou em recuperação judicial. O primeiro pensamento do comprador é o de ruína total. O medo de que o prédio inacabado seja leiloado para pagar dívidas trabalhistas da construtora paralisa as famílias. No entanto, o Direito Imobiliário moderno possui um mecanismo de defesa formidável desenhado exatamente para essa catástrofe. A falência da construtora […]
- [Comprou um Imóvel? Saiba Quando a Cobrança do ITBI Pode Ser Contestada](https://www.paivanunes.com.br/comprou-um-imovel-saiba-quando-a-cobranca-do-itbi-pode-ser-contestada/): A compra de um imóvel envolve um planejamento financeiro rigoroso, mas o comprador frequentemente é pego de surpresa na etapa final: o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Não é raro que, ao solicitar a guia na Prefeitura para registrar a escritura, o valor do imposto venha acima do esperado. Diversos municípios brasileiros adotam o critério de calcular esse imposto sobre um valor de referência próprio, ou de exigi-lo em momento anterior ao previsto pela legislação. Muitos compradores, com pressa para pegar as chaves ou registrar o bem, acabam pagando a guia sem questionar. O que nem sempre […]
- [Parar de Pagar a Taxa da Multipropriedade: Você Pode Perder a Sua Cota? (O Perigo do Abandono)](https://www.paivanunes.com.br/parar-de-pagar-a-taxa-da-multipropriedade-voce-pode-perder-a-sua-cota-o-perigo-do-abandono/): Quando o investimento em uma cota de resort (multipropriedade) perde o sentido — seja porque as taxas de manutenção subiram de forma abusiva, o pool de locação não dá lucro, ou a família simplesmente parou de viajar —, muitos proprietários tomam uma decisão baseada no desespero e na desinformação: simplesmente param de pagar os boletos. O raciocínio comum é: “Se eu não pagar, o máximo que vai acontecer é o resort cancelar o meu contrato e tomar a cota de volta”. Essa é uma das ilusões mais perigosas do mercado imobiliário. A multipropriedade não é um serviço de assinatura de streaming […]
- [Nova Regra do CNJ Facilita a Venda de Imóvel Para Pagar Inventário: O Fim do Alvará Judicial](https://www.paivanunes.com.br/nova-regra-do-cnj-facilita-a-venda-de-imovel-para-pagar-inventario-o-fim-do-alvara-judicial/): Um dos maiores paradoxos enfrentados por herdeiros no Brasil é a chamada “pobreza patrimonial”: a família herda propriedades de alto valor, mas não possui liquidez (dinheiro em conta) para arcar com os custos sufocantes do inventário — como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), os honorários advocatícios e as pesadas taxas de cartório. Até pouco tempo, a solução para esse impasse era dolorosa e esbarrava na burocracia. Para vender um dos imóveis da herança e usar o dinheiro no pagamento dos impostos, a família era obrigada a solicitar um “alvará judicial”, um procedimento que arrastava a conclusão da […]
- [Imóvel Entregue Com Defeito: Construtora é Condenada a Indenizar Cliente Ignorado (E Como Garantir Seus Direitos)](https://www.paivanunes.com.br/imovel-entregue-com-defeito-construtora-e-condenada-a-indenizar-cliente-ignorado-e-como-garantir-seus-direitos/): O recebimento das chaves de um imóvel novo deveria ser a concretização de um planejamento financeiro de anos. No entanto, para milhares de brasileiros, a abertura da porta revela um pesadelo de alvenaria: pisos soltos, rachaduras, infiltrações, portas que não fecham e instalações elétricas malfeitas. A reação padrão das construtoras diante dessas reclamações costuma ser a inércia. Prometem enviar engenheiros que nunca chegam, abrem “chamados” que nunca são respondidos e forçam o comprador a viver em um verdadeiro canteiro de obras. Recentemente, a Justiça puniu essa prática de forma exemplar: uma construtora foi condenada a indenizar um cliente em R$ 7.000,00 […]
- [Aumento de IPTU Baseado na Área do Imóvel: O Voto no STF e o Fim do Confisco Municipal](https://www.paivanunes.com.br/aumento-de-iptu-baseado-na-area-do-imovel-o-voto-no-stf-e-o-fim-do-confisco-municipal/): Todo mês de janeiro, proprietários de imóveis e investidores de todo o Brasil encaram o mesmo pesadelo financeiro: a chegada do carnê do IPTU com reajustes que, muitas vezes, beiram o absurdo. Na ânsia de aumentar a arrecadação sem arcar com o desgaste político de aprovar novas leis nas Câmaras de Vereadores, as Prefeituras criaram uma manobra perigosa: atualizar o imposto através de decretos sob a justificativa de readequação da “área construída” ou do valor venal do imóvel. Essa “farra arrecadatória” acaba de esbarrar em um muro intransponível no Supremo Tribunal Federal (STF). Em movimentações recentes e emblemáticas sobre a tributação […]
- [O Papel do Inventariante: Poderes, Deveres e os Riscos Legais da Má Gestão do Espólio](https://www.paivanunes.com.br/o-papel-do-inventariante-poderes-deveres-e-os-riscos-legais-da-ma-gestao-do-espolio/): A abertura de um inventário é, por natureza, um momento de transição patrimonial delicado. Com o falecimento do titular, o patrimônio (agora chamado de espólio) não pode ficar “à deriva” até que a partilha final seja homologada. É necessário que alguém assuma o leme, administre os bens, pague as dívidas e represente a família perante a Justiça e os credores. Essa figura central é o inventariante. Muitos herdeiros disputam o cargo de inventariante acreditando que a posição confere privilégios ou maior direito sobre a herança. Trata-se de um erro estratégico gravíssimo. No Direito Sucessório, a inventariança não é um prêmio; é […]
- [Multipropriedade: TJ/SP Estende Condenação a Gestoras e Esvazia a "Blindagem" das SPEs](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade-tj-sp-estende-condenacao-a-gestoras-e-esvazia-a-blindagem-das-spes/): O maior pesadelo do investidor que decide rescindir um contrato de multipropriedade não é perder a ação judicial, mas sim enfrentar o temido cenário do “ganhou, mas não levou”. O mercado de frações imobiliárias arquitetou um modelo de negócios altamente complexo para blindar o capital das grandes redes hoteleiras, utilizando Sociedades de Propósito Específico (SPEs) como “escudos de papel”. Quando o consumidor exige a devolução dos seus valores, a SPE — empresa criada exclusivamente para aquele empreendimento e que assina o contrato de venda — frequentemente se revela uma casca vazia, sem saldo em contas bancárias. Simultaneamente, as gigantes da gestão […]
- [Justiça Concede Liminar e Suspende Cobranças de Multipropriedade em Caldas Novas: O Fim da "Prisão Financeira"](https://www.paivanunes.com.br/justica-concede-liminar-e-suspende-cobrancas-de-multipropriedade-em-caldas-novas-o-fim-da-prisao-financeira/): A cidade de Caldas Novas (GO) é, sem dúvida, a capital nacional da multipropriedade. Com uma oferta massiva de resorts e parques aquáticos, milhares de turistas são abordados anualmente com promessas de férias inesquecíveis e investimentos altamente rentáveis. Contudo, o que começa com brindes e taças de espumante nos estandes de vendas frequentemente termina em arrependimento, taxas abusivas e a vontade desesperada de cancelar o negócio. O grande problema surge quando o comprador pede o cancelamento (distrato). As administradoras e incorporadoras costumam transformar a rescisão em um inferno burocrático, recusando-se a cancelar os boletos e ameaçando negativar o nome do cliente […]
- [Multipropriedade Herdada: Os Herdeiros São Obrigados a Assumir a Dívida do Resort?](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade-herdada-os-herdeiros-sao-obrigados-a-assumir-a-divida-do-resort/): A perda de um familiar é um momento de luto que, inevitavelmente, deságua na burocracia do inventário. Durante o levantamento de bens, muitas famílias são surpreendidas com a descoberta de que o falecido havia adquirido uma cota de multipropriedade (fração de um resort ou hotel). Junto com a promessa de férias, no entanto, chegam os boletos: parcelas do financiamento da cota, taxas de condomínio altíssimas e IPTU. A dúvida que assombra os familiares é imediata: a família é obrigada a continuar pagando essa dívida? O banco ou o resort podem sujar o nome dos herdeiros? A resposta exige frieza e estratégia […]
- [Inventário Mais Rápido: CNJ Proíbe Exigência de Certidão Negativa de Débitos em Cartórios](https://www.paivanunes.com.br/inventario-mais-rapido-cnj-proibe-exigencia-de-certidao-negativa-de-debitos-em-cartorios/): A perda de um ente querido já traz dor e sofrimento imensuráveis para a família, situação que frequentemente se agrava ao enfrentar questões legais e burocráticas em torno da herança. No entanto, a via extrajudicial acaba de ganhar um avanço histórico para garantir mais facilidade e celeridade na conclusão da partilha de bens. Uma recente decisão unânime do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou que o processo se tornará muito mais prático, ao retirar qualquer exigência de apresentação da Certidão Negativa de Débitos (CND) e da Certidão Positiva de Débitos com Efeitos Negativos (CNEP) para a lavratura de escrituras públicas de […]
- [Imóvel de "Segunda Mão" e Vícios Construtivos: O Novo Comprador Pode Processar a Construtora Pelo CDC?](https://www.paivanunes.com.br/imovel-de-segunda-mao-e-vicios-construtivos-o-novo-comprador-pode-processar-a-construtora-pelo-cdc/): O aparecimento de vícios construtivos (infiltrações, rachaduras, falhas estruturais) é um dos maiores focos de litígios no mercado imobiliário. Essas disputas são complexas e dependem fortemente de perícias técnicas para avaliar as causas e a extensão dos danos. Para quem adquire um imóvel na planta ou direto com a construtora, a batalha judicial costuma ser menos árdua graças à proteção do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O CDC garante vantagens poderosas, como a facilitação da inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII), a ausência de limitação temporal para o surgimento de vícios ocultos baseada na vida útil do bem […]
- [Dívidas Acompanham o Bem ou a Pessoa? Entenda a Diferença Entre Obrigações Propter Rem e Propter Personam](https://www.paivanunes.com.br/dividas-acompanham-o-bem-ou-a-pessoa-entenda-a-diferenca-entre-obrigacoes-propter-rem-e-propter-personam/): Um dos maiores pesadelos de quem compra ou aluga um imóvel é ser surpreendido com cobranças de dívidas que não fez. Você recebe as chaves da sua nova casa e, semanas depois, chega um aviso de corte de energia por contas atrasadas há meses. Ou pior: o condomínio entra com uma ação judicial ameaçando penhorar o seu apartamento devido a taxas que o antigo dono não pagou. Afinal, a dívida pertence a quem comprou o imóvel ou a quem usufruiu do serviço? No Direito Imobiliário, a resposta para essa pergunta vale milhares de reais e divide-se em dois conceitos fundamentais que […]
- [Rescisão de Multipropriedade: Justiça Reduz Multa de 15% para 10% e Freia Abusos](https://www.paivanunes.com.br/rescisao-de-multipropriedade-justica-reduz-multa-de-15-para-10-e-freia-abusos/): Quando o encanto das férias acaba e o adquirente de uma cota de multipropriedade (resort ou hotel) percebe que o investimento se tornou um fardo financeiro, o caminho natural é solicitar o cancelamento do contrato (distrato). É neste momento que a administradora apresenta a conta: multas rescisórias agressivas e taxas administrativas que corroem grande parte do que já foi pago. Muitos consumidores, exaustos pela burocracia, acabam aceitando multas de 20%, 25% ou retenções de comissão de corretagem para se livrar do problema. No entanto, uma recente e importante decisão judicial destacada no portal Migalhas trouxe um fôlego novo e um alerta […]
- [Propaganda Enganosa de Construtora: A Promessa do Estande Tem Força de Lei e Gera Indenização](https://www.paivanunes.com.br/propaganda-enganosa-de-construtora-a-promessa-do-estande-tem-forca-de-lei-e-gera-indenizacao/): A aquisição de um imóvel na planta é, por natureza, a compra de uma expectativa. Para materializar essa expectativa e convencer o cliente a assinar contratos milionários, as construtoras investem pesado em marketing: maquetes físicas gigantescas, vídeos em realidade virtual, folders luxuosos impressos em papel couchê e apartamentos decorados que beiram a perfeição. No entanto, o pesadelo de milhares de brasileiros começa no dia da entrega das chaves. O “bosque privativo” virou um canteiro com três árvores; a “piscina com raia olímpica” mal acomoda meia dúzia de pessoas; a fachada imponente foi substituída por um acabamento de textura barata; ou a […]
- [Obra Irregular do Vizinho: O Que Fazer Para Proteger Seu Imóvel e Evitar Prejuízos](https://www.paivanunes.com.br/obra-irregular-do-vizinho-o-que-fazer-para-proteger-seu-imovel-e-evitar-prejuizos/): Poucas situações geram tanta dor de cabeça no mercado imobiliário quanto acordar com o barulho de marretas e descobrir que o seu vizinho iniciou uma obra clandestina. Seja uma janela aberta de frente para o seu quarto, um muro construído fora da divisa, uma laje que despeja água da chuva no seu quintal ou escavações que comprometem a estrutura da sua casa: a construção irregular de um vizinho é um ataque direto ao seu patrimônio e à sua paz. Muitos proprietários hesitam em agir para “evitar brigas”, acreditando que o vizinho tem o direito de fazer o que quiser dentro do […]
- [Multipropriedade: Você Pode Ser Cobrado Por Dívida? Entenda os Riscos do Seu Contrato](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade-voce-pode-ser-cobrado-por-divida-entenda-os-riscos-do-seu-contrato/): Adquirir uma cota de multipropriedade (fração imobiliária) geralmente começa com o foco exclusivo no lazer: férias garantidas, resorts de luxo e a promessa de patrimônio para a família. Contudo, quando o “efeito lua de mel” da compra passa e os boletos de condomínio, taxas de manutenção e IPTU começam a chegar, uma dúvida preocupante atinge os compradores: afinal, se eu atrasar os pagamentos, o que pode acontecer? E mais importante: eu posso ser cobrado pela dívida de outro dono que divide o mesmo apartamento comigo? Muitos investidores acreditam erroneamente que, por se tratar de um “clube de férias”, o máximo que […]
- [Desmembramento Irregular de Terreno: Como Recorrer e Proteger o Seu Patrimônio](https://www.paivanunes.com.br/desmembramento-irregular-de-terreno-como-recorrer-e-proteger-o-seu-patrimonio/): Uma das práticas mais perigosas – e infelizmente comuns – no mercado imobiliário brasileiro é a famosa venda da “metade do lote” ou a divisão de um grande terreno “de boca” entre herdeiros. O problema começa quando o comprador decide construir ou tentar registrar o imóvel e descobre que a Prefeitura não aprova a planta, o Cartório não aceita a escritura e, para a lei, o seu terreno simplesmente não existe. O desmembramento irregular de um terreno gera uma verdadeira reação em cadeia de problemas: embargos de obras, multas ambientais e a enorme dificuldade para vender ou regularizar o imóvel futuramente.  […]
- [Despejo Extrajudicial no PL 3999/2020: O Que Muda na Prática Para Locadores e Locatários?](https://www.paivanunes.com.br/despejo-extrajudicial-no-pl-3999-2020-o-que-muda-na-pratica-para-locadores-e-locatarios/): O maior medo de quem investe em imóveis para locação não é o calote em si, mas o tempo que a Justiça brasileira leva para resolver o problema. Uma ação de despejo por falta de pagamento pode arrastar-se por anos, consumindo a rentabilidade do proprietário com custas processuais, IPTU e condomínio atrasados. Para tentar colocar um fim a essa lentidão, o Congresso Nacional avançou recentemente com o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que institui o Despejo Extrajudicial e a Consignação Extrajudicial de Chaves. Aprovado recentemente pela Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), o projeto está a um passo de se tornar […]
- [Imóvel Registrado no Seu Nome, Mas Sem as Chaves? Por Que o STJ Decidiu Que Você Já Paga o Condomínio](https://www.paivanunes.com.br/imovel-registrado-no-seu-nome-mas-sem-as-chaves-por-que-o-stj-decidiu-que-voce-ja-paga-o-condominio/): A cena é clássica no mercado imobiliário: você compra um imóvel na planta ou recém-construído, assina a escritura e realiza o registro na matrícula. No entanto, por causa de atrasos na obra, problemas com o “Habite-se” ou burocracias da construtora, a entrega das chaves não acontece. Dias depois, a surpresa desagradável chega pelos correios: o boleto da cota condominial no seu nome. O senso comum e até mesmo decisões judiciais antigas diriam que, se você não tem a posse (as chaves), a conta não é sua. Contudo, uma recentíssima e unânime decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), […]
- [Credor Pode Penhorar a Parte da Herança de um Herdeiro Endividado? Entenda o Risco](https://www.paivanunes.com.br/credor-pode-penhorar-a-parte-da-heranca-de-um-herdeiro-endividado-entenda-o-risco/): Receber a notícia de que se é beneficiário de uma herança costuma ser sinônimo de alívio financeiro. No entanto, para um herdeiro que está afundado em dívidas, a abertura do inventário pode se transformar em um campo minado. A dúvida que tira o sono de muitas famílias é: o banco ou o credor pode invadir o processo de inventário e tomar a parte que cabe àquele herdeiro específico para pagar a dívida? A resposta é sim. O Judiciário brasileiro possui mecanismos rápidos e agressivos para garantir que o patrimônio herdado seja direcionado para a quitação de débitos. Se você é um […]
- [STJ e Arbitragem Imobiliária: O Que Foi Realmente Decidido (E Por Que o Mercado Entendeu Errado)](https://www.paivanunes.com.br/stj-e-arbitragem-imobiliaria-o-que-foi-realmente-decidido-e-por-que-o-mercado-entendeu-errado/): Recentemente, as decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a validade das cláusulas de arbitragem no setor imobiliário causaram um verdadeiro alvoroço. O mercado foi inundado por notícias apocalípticas e leituras fragmentadas. Muitos advogados e incorporadoras entraram em pânico, acreditando que o tribunal havia “proibido” o uso da arbitragem em contratos de promessa de compra e venda. Essa interpretação está profundamente equivocada. O problema nunca foi o STJ, mas sim a forma como o mercado redige seus contratos e interpreta a lei. O tribunal não extirpou a arbitragem; ele apenas traçou uma linha dura e inegociável sobre como e quando […]
- [STF Pode Redefinir a Cobrança de ITBI nas Holdings Imobiliárias: O Que Muda no Seu Planejamento Patrimonial](https://www.paivanunes.com.br/stf-pode-redefinir-a-cobranca-de-itbi-nas-holdings-imobiliarias-o-que-muda-no-seu-planejamento-patrimonial/): A constituição de uma holding familiar ou imobiliária sempre foi o “padrão ouro” para investidores que desejam proteger seus bens, organizar a sucessão e fugir da demora e dos altos custos de um inventário. No entanto, o maior obstáculo para a criação dessa estrutura sempre foi a conta do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) exigida implacavelmente pelas Prefeituras no momento de transferir os imóveis da Pessoa Física para o CNPJ da empresa. Essa barreira financeira está prestes a ruir. Um julgamento histórico de repercussão geral no Supremo Tribunal Federal (STF), com andamentos decisivos ao longo deste início de […]
- [Leilão Extrajudicial de Banco: Os Riscos Que o Leilão Judicial Não Tem — e Por Que Muita Gente Confunde os Dois](https://www.paivanunes.com.br/leilao-extrajudicial-de-banco-os-riscos-que-o-leilao-judicial-nao-tem-e-por-que-muita-gente-confunde-os-dois/): Comprar imóveis com até 50% de desconto é o principal atrativo que leva milhares de investidores e famílias a entrarem no mundo dos leilões imobiliários. No entanto, o brilho do desconto costuma cegar o comprador iniciante para um detalhe técnico que pode transformar o sonho da casa própria (ou do investimento lucrativo) em um pesadelo jurídico: a diferença abissal entre um leilão judicial e um leilão extrajudicial. Muitos acreditam que “leilão é tudo igual” e confiam cegamente nos editais publicados pelos bancos. Essa confusão custa caro. Entender a natureza da venda é o primeiro passo para não jogar seu capital em […]
- [Promessa de Renda com Pool de Locação na Multipropriedade: Por Que Virou Prática Enganosa nos Tribunais](https://www.paivanunes.com.br/promessa-de-renda-com-pool-de-locacao-na-multipropriedade-por-que-virou-pratica-enganosa-nos-tribunais/): O roteiro da venda emocional é sempre o mesmo: você está de férias com a família, é abordado para uma “rápida apresentação” do empreendimento e, em questão de minutos, os consultores colocam uma planilha de rentabilidade na sua frente. A promessa é agressiva e sedutora: além de garantir o lazer da família, você colocará suas semanas não utilizadas em um “Pool de Locação” administrado pelo próprio resort e terá uma renda passiva garantida, pagando as parcelas da própria cota e ainda gerando lucro mensal. O que é vendido como o investimento perfeito logo se revela uma das maiores armadilhas do mercado […]
- [STJ Bate o Martelo: Oferta de Imóvel no Airbnb Exige Aprovação de 2/3 do Condomínio](https://www.paivanunes.com.br/stj-bate-o-martelo-oferta-de-imovel-no-airbnb-exige-aprovacao-de-2-3-do-condominio/): O aluguel de curta duração por meio de plataformas digitais revolucionou o mercado imobiliário e a forma como proprietários rentabilizam seus investimentos. No entanto, a alta rotatividade de hóspedes, o entra e sai constante e os frequentes conflitos envolvendo segurança e sossego transformaram os condomínios residenciais em verdadeiros campos de batalha. Após anos de disputas judiciais isoladas, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, em maio de 2026, uma decisão definitiva que coloca um freio de arrumação na locação por plataformas como Airbnb e Booking.com. O recado do Judiciário foi claro: o condomínio tem, sim, o poder de […]
- [Perda da Propriedade Rural Extingue Arrendamento e Impede Permanência do Arrendatário no Imóvel](https://www.paivanunes.com.br/perda-da-propriedade-rural-extingue-arrendamento-e-impede-permanencia-do-arrendatario-no-imovel/): O agronegócio brasileiro é impulsionado, em grande parte, por contratos de arrendamento rural. Produtores investem tempo, maquinário, insumos e tecnologia em terras de terceiros, confiando na segurança dos prazos previstos no Estatuto da Terra. Mas o que acontece quando o dono da terra (o arrendador) perde a propriedade por causa de dívidas, leilões judiciais ou consolidação de alienação fiduciária? O produtor que arrendou a área tem o direito de permanecer no imóvel? A resposta do Judiciário, consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), é um duro golpe para quem trabalha na informalidade: a perda forçada da propriedade pelo arrendador extingue o […]
- [Proprietária Que Trancou Imóvel e Descartou Bens de Inquilino é Condenada: O Risco de Fazer "Justiça Com as Próprias Mãos"](https://www.paivanunes.com.br/proprietaria-que-trancou-imovel-e-descartou-bens-de-inquilino-e-condenada-o-risco-de-fazer-justica-com-as-proprias-maos/): Lidar com um inquilino inadimplente é uma das situações mais desgastantes para quem investe em imóveis. A frustração de ver meses de aluguel em atraso, muitas vezes somada ao acúmulo de dívidas de condomínio e IPTU, leva muitos proprietários ao limite da paciência. Nesses momentos de desespero, atitudes drásticas e impulsivas — como trocar as fechaduras, cortar o fornecimento de água e luz ou colocar os pertences do locatário na calçada — parecem soluções rápidas e eficientes. No entanto, uma recente e rigorosa decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), divulgada na última semana de abril de 2026, reafirmou […]
- [Contrato de Multipropriedade Pode Ser Cancelado! Justiça Permite Distrato e Devolução do Investimento](https://www.paivanunes.com.br/contrato-de-multipropriedade-pode-ser-cancelado-justica-permite-distrato-e-devolucao-do-investimento/): A abordagem costuma acontecer de forma descontraída durante as férias: você é convidado para uma apresentação, ganha um brinde e sai de lá com a promessa de ter adquirido uma fração de um resort de alto padrão, garantindo viagens incríveis por um custo muito acessível. No entanto, para milhares de brasileiros, o sonho da multipropriedade (ou time-sharing) rapidamente se transforma em um passivo financeiro. Dificuldade para agendar as semanas de uso, taxas de condomínio que sobem sem controle e, em muitos casos, o atraso ou a paralisação completa das obras do empreendimento quebram a confiança do comprador. Mas quando o cliente […]
- [A Proteção do Bem de Família Não Termina com a Morte do Proprietário: O Impacto no Inventário](https://www.paivanunes.com.br/a-protecao-do-bem-de-familia-nao-termina-com-a-morte-do-proprietario-o-impacto-no-inventario/): A perda de um ente querido é um momento de vulnerabilidade emocional extrema. No entanto, para muitas famílias, o luto é acompanhado pelo medo paralisante de perder o teto onde vivem devido a dívidas deixadas pelo falecido. Uma dúvida angustiante surge: “Agora que o dono da casa morreu e o imóvel entrou no inventário, os credores podem tomá-lo para pagar as dívidas?” Muitos tribunais estaduais vinham decidindo que, uma vez aberto o inventário, o patrimônio do falecido (o espólio) deveria primeiro pagar as dívidas para só depois ser transmitido aos herdeiros. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou uma proteção […]
- [Locação Comercial: Quem Paga Pela Regularização do Ponto? O Que Diz a Lei e o Contrato](https://www.paivanunes.com.br/locacao-comercial-quem-paga-pela-regularizacao-do-ponto-o-que-diz-a-lei-e-o-contrato/): Um dos maiores pesadelos para qualquer empresário ocorre logo após a assinatura do contrato de locação: o inquilino investe pesado na reforma, compra móveis, contrata equipe e, na hora de abrir as portas, a Prefeitura ou o Corpo de Bombeiros negam o Alvará de Funcionamento porque o imóvel está irregular. A partir desse momento, inicia-se uma verdadeira guerra. O inquilino exige que o proprietário regularize a estrutura. O proprietário, por sua vez, alega que a responsabilidade de obter as licenças é de quem alugou o ponto. Afinal, de quem é a responsabilidade — e quem deve pagar a conta — para […]
- [CPF dos Imóveis Já é Realidade em 2026: Você Sabe o Que é o CIB e os Riscos Para o Seu Patrimônio?](https://www.paivanunes.com.br/cpf-dos-imoveis-ja-e-realidade-em-2026-voce-sabe-o-que-e-o-cib-e-os-riscos-para-o-seu-patrimonio/): O cerco fechou para a informalidade no mercado imobiliário brasileiro. Aquela velha prática de manter imóveis sem registro oficial, omitir rendimentos de aluguel ou declarar valores defasados para “economizar impostos” está com os dias contados. A grande novidade que já assombra proprietários e investidores em 2026 é a consolidação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, popularmente batizado como o “CPF dos imóveis”. A imagem não é um exagero: não se trata mais de um projeto do futuro, mas de uma realidade estrutural ligada à nova Reforma Tributária. Mas o que essa sigla significa, na prática, para o seu bolso? O Que […]
- [STJ Decide: Prazo Decadencial do ITCMD Inicia Apenas com o Registro em Cartório](https://www.paivanunes.com.br/stj-decide-prazo-decadencial-do-itcmd-inicia-apenas-com-o-registro-em-cartorio/): Um dos maiores erros cometidos no planejamento patrimonial e no direito de família é a cultura do “contrato de gaveta”. Muitas pessoas assinam doações, acordos de divórcio e partilhas de bens acreditando que, com o passar dos anos, o Fisco estadual perderá o direito de cobrar os impostos sobre aquela transação. Entretanto, uma importante consolidação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acabou de vez com essa ilusão. O tribunal definiu que o relógio da decadência para o Fisco cobrar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) sobre imóveis não começa a bater quando as partes assinam o documento, […]
- [Dívida de Condomínio Pode Atingir Herdeiros? Entenda os Limites da Lei](https://www.paivanunes.com.br/divida-de-condominio-pode-atingir-herdeiros-entenda-os-limites-da-lei/): Lidar com a perda de um ente querido traz não apenas o luto, mas também uma série de obrigações burocráticas e financeiras. Uma das maiores dúvidas no momento de realizar o inventário é descobrir que o falecido deixou cotas condominiais em atraso. Afinal, a dívida do apartamento passa automaticamente para os filhos? O condomínio pode bloquear as contas pessoais de quem vai herdar o imóvel? Para responder a essas questões, é preciso entender como a Justiça e o Código Civil separam o patrimônio de quem faleceu do patrimônio de quem fica. A Base Legal: A Dívida Propter Rem e as Fases […]
- [PLP 108 Sancionada: A Lei Que Muda o Jogo das Holdings e da Herança no Brasil](https://www.paivanunes.com.br/plp-108-sancionada-a-lei-que-muda-o-jogo-das-holdings-e-da-heranca-no-brasil/): O planejamento sucessório no Brasil acaba de sofrer uma das maiores transformações das últimas décadas. Com a sanção do Projeto de Lei Complementar 108/2024, que regulamenta a reforma tributária e foi convertido na Lei Complementar 227/2026, o cenário para quem utiliza holdings familiares para proteger e repassar o patrimônio mudou drasticamente. A nova lei não decreta o fim das holdings, mas encerra definitivamente a era do amadorismo tributário. Estruturas criadas apenas para “fugir” de impostos com base em brechas contábeis antigas estão com os dias contados. Entenda o que muda na prática para o seu patrimônio. A Base Legal: O Fim […]
- [Seu Imóvel Foi a Leilão? Você Tem Até 5 Anos Para Resgatar o Dinheiro Que Sobrou](https://www.paivanunes.com.br/seu-imovel-foi-a-leilao-voce-tem-ate-5-anos-para-resgatar-o-dinheiro-que-sobrou/): Perder um imóvel em um leilão é uma das situações mais desgastantes que uma família ou investidor pode enfrentar. No entanto, o que a grande maioria das pessoas e até mesmo profissionais do mercado desconhecem é que o fim do leilão não significa, necessariamente, que você perdeu todo o seu dinheiro. Se o imóvel for arrematado por um valor maior do que a dívida, o banco não pode ficar com o “troco”. Esse dinheiro tem dono: você. Mas atenção, pois o relógio está correndo e a lei estabelece um prazo rígido para que esse resgate seja feito. A Base Legal: O […]
- [STJ Confirmou: Imóvel Financiado pelo Banco Também Pode Ser Penhorado por Dívida de Condomínio](https://www.paivanunes.com.br/stj-confirmou-imovel-financiado-pelo-banco-tambem-pode-ser-penhorado-por-divida-de-condominio/): Durante anos, síndicos e administradoras de condomínio esbarraram em uma das desculpas mais frustrantes do mercado imobiliário: “Meu apartamento está financiado, pertence ao banco, então o condomínio não pode penhorar”. Essa blindagem, baseada no contrato de alienação fiduciária, deixava um rombo nas contas do prédio e sobrecarregava os vizinhos que pagavam as taxas em dia. No entanto, o jogo virou. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou decisões históricas e firmou um novo panorama: imóveis financiados sob alienação fiduciária também podem ser penhorados e levados a leilão para quitar dívidas de condomínio. A Base Legal: A Força da Dívida Propter Rem […]
- [Mudança de Regras em Condomínio: Criação de Grupo Gestor Exige Quórum Qualificado](https://www.paivanunes.com.br/mudanca-de-regras-em-condominio-criacao-de-grupo-gestor-exige-quorum-qualificado/): A gestão de um condomínio muitas vezes exige agilidade e a descentralização de decisões. Para isso, é comum que síndicos e moradores sugiram a criação de “grupos gestores” ou comitês com poder de deliberação. No entanto, uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) acendeu um alerta vermelho para administrações que tentam implementar essas mudanças sem respeitar o rigor da lei. O entendimento reforça que alterar a estrutura de poder e as regras do condomínio não pode ser feito com base em uma simples votação de maioria simples, exigindo a alteração formal da Convenção Condominial. A Base Legal: […]
- [O Fiador Pode Ser Cobrado Antes do Inquilino? Entenda o Que Diz a Lei](https://www.paivanunes.com.br/o-fiador-pode-ser-cobrado-antes-do-inquilino-entenda-o-que-diz-a-lei/): Seja por amizade ou laços familiares, ser fiador de um contrato de locação é uma prova de confiança. No entanto, quando o aluguel atrasa e as cobranças começam a chegar, uma dúvida cruel assombra quem emprestou seu nome como garantia: “A imobiliária pode me cobrar antes mesmo de processar o inquilino?” A resposta curta e direta é: Sim, na grande maioria das vezes. Vamos entender o porquê dessa regra e como ela funciona na prática dos contratos imobiliários. Como Funciona a Cobrança na Prática? Pela regra geral do Código Civil Brasileiro (Art. 827), o fiador tem o chamado Benefício de Ordem. […]
- [Imóvel Danificado por Obra Vizinha: Quem Deve Arcar com o Prejuízo?](https://www.paivanunes.com.br/imovel-danificado-por-obra-vizinha-quem-deve-arcar-com-o-prejuizo/): Poucas situações geram tanta aflição para um proprietário quanto ver rachaduras, infiltrações ou danos estruturais surgirem em sua casa por conta de uma obra no terreno ao lado. A imagem de paredes trincadas e o medo constante de um desabamento tiram o sono de qualquer família. Mas, quando o pior acontece e o seu patrimônio é afetado, de quem é a responsabilidade de pagar por esses prejuízos? Para responder a essa questão, é preciso analisar o que o Código Civil Brasileiro estabelece sobre o Direito de Vizinhança e a Responsabilidade Civil, áreas onde o Judiciário costuma ser extremamente rigoroso para proteger […]
- [Imobiliária e vendedora devem indenizar por anúncio enganoso de vaga de garagem](https://www.paivanunes.com.br/imobiliaria-e-vendedora-devem-indenizar-por-anuncio-enganoso-de-vaga-de-garagem/): No início de 2026, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação de uma imobiliária e da vendedora de um imóvel por propaganda enganosa relativa à vaga de garagem anunciada como “livre”. A decisão confirmou que a vaga na garagem era, de fato, vaga presa, cuja utilização dependia da movimentação de outro veículo — situação que não foi informada à compradora antes da conclusão do negócio. A compradora só tomou ciência da verdadeira condição da vaga após a aquisição do apartamento, quando o condomínio esclareceu que a vaga não poderia ser usada livremente e […]
- [Imóveis Inventariados com Dívidas de IPTU: é possível pagar apenas os últimos 5 anos?](https://www.paivanunes.com.br/imoveis-inventariados-com-dividas-de-iptu-e-possivel-pagar-apenas-os-ultimos-5-anos/): Quando um imóvel entra em inventário, é comum que surja uma surpresa desagradável: dívidas antigas de IPTU, muitas vezes acumuladas por anos — ou até décadas.Nesse cenário, herdeiros e cônjuges sobreviventes costumam fazer a mesma pergunta: “Somos obrigados a pagar todo esse IPTU atrasado ou apenas os últimos 5 anos?” A resposta curta é: depende do estágio da cobrança e da atuação do Município.A resposta correta exige compreender a prescrição tributária e a natureza jurídica do IPTU. A seguir, explicamos onde está o limite legal da cobrança e como evitar pagar o que não é mais exigível. IPTU: dívida que acompanha […]
- [Os filhos do meu esposo têm direito ao meu imóvel? Entenda a herança em famílias recompostas](https://www.paivanunes.com.br/os-filhos-do-meu-esposo-tem-direito-ao-meu-imovel-entenda-a-heranca-em-familias-recompostas/): As chamadas famílias recompostas ou “famílias mosaico” — formadas por cônjuges com filhos de relações anteriores — são realidade crescente no Brasil e, com elas, surgem relevantes dúvidas patrimoniais no campo do Direito de Família e Sucessões. Uma das questões mais recorrentes envolve a seguinte indagação: os filhos do cônjuge sobrevivente podem herdar ou adquirir direitos sobre imóvel de titularidade exclusiva da esposa? A resposta exige a análise conjunta das regras sucessórias e do regime de bens adotado no casamento. Enteados e direito sucessório: regra geral Nos termos do Código Civil, o parentesco por afinidade — como a relação entre madrasta […]

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- [Atraso na entrega](https://www.paivanunes.com.br/atraso_imovel/):   Direito Imobiliário · Atraso de Obra Comprou na Planta e aConstrutora Atrasou a Entrega? Você pagou as parcelas em dia, mas a chave não chega. A partir de determinado prazo, a lei coloca a responsabilidade sobre a construtora — e abre a você o direito de cancelar o contrato com devolução dos valores ou receber indenização pelo atraso. Faça uma análise jurídica gratuita do seu contrato. Analisar Meu Contrato Gratuitamente Atendimento 100% confidencial e protegido por sigilo profissional. 180 Dias — limite legal de tolerância após o prazo 100% Dos valores podem ser devolvidos quando a culpa é da construtora […]
- [Reunião](https://www.paivanunes.com.br/reuniao/): Paiva Nunes — Sua Reunião Está Confirmada Reunião Confirmada Estamos preparados paraouvir você Sua reunião com a equipe jurídica da Paiva Nunes está agendada. Abaixo, preparamos orientações para que possamos aproveitar ao máximo esse momento. Saiba como se preparar Mensagem da equipe Antes da reunião, assista Uma mensagem rápida da nossa equipe com as orientações essenciais para a sua consulta. Seu navegador não suporta vídeos HTML5. Duração: menos de 1 minuto Passo a passo Como se preparar Siga estas etapas para garantir que a reunião seja o mais produtiva possível. 1 Reúna toda a documentação Separe todos os documentos relacionados ao […]
- [Condominial](https://www.paivanunes.com.br/condominial/): Paiva Nunes – Assessoria Jurídica Condominial e Imobiliária Direito Condominial e Imobiliário Segurança Jurídica para Quem Administra, Mora ou Investe em Condomínios Assessoria especializada para síndicos profissionais e moradores, administradoras, condôminos e conselheiros. Da prevenção de passivos à recuperação de receitas, protegemos o patrimônio coletivo e individual com estratégia, técnica e proximidade. Falar com um Especialista Diagnóstico jurídico gratuito da sua situação condominial. +20 Anos De atuação em Direito Condominial Prevenção Mitigação de litígios e passivos Receita Recuperação financeira do condomínio Quem Atendemos Assessoria Jurídica para Todos os Agentes do Condomínio O ecossistema condominial envolve diferentes figuras com responsabilidades e direitos […]
- [Inventário](https://www.paivanunes.com.br/inventario/): Paiva Nunes – Especialistas em Inventário e Direito Sucessório Advocacia Especializada em Inventários e Heranças Simplifique o Inventário e Libere o Patrimônio da Sua Família Perder um ente querido já é difícil o suficiente. Lidar com burocracias, multas e contas bloqueadas não deveria ser. Nossa equipe cuida de toda a parte legal para que você resolva a partilha com agilidade, pague menos impostos e evite dores de cabeça. Falar com um Advogado Agora Atendimento humano, transparente e protegido por sigilo. +20 Anos De atuação focada na solução de conflitos familiares Mais Ágil Inventários em cartório resolvidos em semanas 100% Digital Atendemos […]
- [Usucapião](https://www.paivanunes.com.br/usucapiao/): Paiva Nunes – Advocacia Especializada em Usucapião e Direito Imobiliário Advocacia Especializada em Direito Imobiliário A Posse Sem Escritura Pública Coloca Seu Patrimônio em Risco Silencioso A Usucapião (Judicial ou Extrajudicial) é o instrumento jurídico definitivo para transformar a posse mansa e pacífica em propriedade plena, protegendo o seu acervo patrimonial contra credores e disputas sucessórias. Quero Falar com um Especialista Análise preliminar sob rigoroso sigilo profissional. +20 Anos de expertise em demandas imobiliárias 100% Atendimento digital para todo o Brasil Seguro Estratégias jurídicas de mitigação de riscos A Gravidade da Irregularidade Quem Não Registra,Não é Dono Perante a Lei O […]
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- [Multipropriedade](https://www.paivanunes.com.br/multipropriedade/): Direito Imobiliário Preso a Uma Cota de Resortque se Tornou umPesadelo Financeiro? Descubra como a Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor protegem o seu patrimônio. Cancele sua multipropriedade ou time sharing, interrompa as cobranças abusivas e recupere o valor investido — tudo dentro da lei. Quero Saber Se Tenho Direito Atendimento 100% confidencial e protegido por sigilo profissional. +20 Anos de atuação em Direito Imobiliário 100% Digital — atendemos todo o Brasil R$0 Custo da análise inicial do contrato A Ilusão x A Realidade O que Venderam como SonhoVirou uma Armadilha Taxas que nunca param de subir, […]
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